投資不動産の利回りってどれくらい?

投資不動産の利回りってどれくらい?

近年、不動産価格の上昇傾向から不動産投資を行いたいという方は多くなってきました。しかし、不動産にはさまざまな種類があり、金利もさまざまです。そのため、投資不動産としてはどれくらいの金利のものを選べばよいのか迷ってしまうという方も多いようです。

そこで今回は、不動産に投資するにあたって適切な利回りについて説明していこうと思います。

1.不動産投資における利回りの基礎知識

不動産投資に当たって利回りは誰でも考えることですが、実は利回りには2種類あることはご存知でしょうか。

投資不動産の利回りってどれくらい?

まず一つ目の利回りとして、「表面利回り」があります。これは、「年間家賃収入÷物件価格×100」で算出される利回りです。

そして、二つ目が「実質利回り」です。これは「(年間家賃収入-年間費用)÷物件価格×100」で算出されるものです。年間費用とは、その不動産にかかる固定資産税や火災保険料、管理費、修繕費といった不動産を維持するために必要な費用のことです。実質利回りは

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2.平均的な利回り

(1)都内の不動産の平均的な利回り

2017年4月の不動産投資家調査によれば、都内の港区、大田区、目黒区、品川区の4区からなる城南エリアのワンルームマンションの期待利回りは約4.5%でした。また、江東区や墨田区といった電車で東京大手町から15分以内である城東エリアでの期待利回りは4.8%でした。

(2)地方の不動産の平均的な利回り

地方都市の場合、投資不動産の利回りは東京都内に比べて高い傾向に地方都市の場合、投資不動産の利回りは東京都内に比べて高い傾向にあります。

例えば、札幌市内のワンルームマンションの期待利回りは6.0%、埼玉市内で5.5%、大阪市内で5.2%です。

東京都内での平均的な利回りが4.5%ほどであるのに対して、地方都市の場合はどこでも5.0%以上となっております。そのため、不動産投資は東京よりも地方で行った方が効率よく収入を得られるように思われるかもしれません。

地方の不動産の利回りが高いのはもともとの不動産価格が東京よりも低いからです。一見、地方の不動産に投資した方が東京よりも得なように見えますが、利回りだけで判断するのは危険です。地方の方が東京に比べて不動産のリスクが高いためです。

3.正しい不動産投資について

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(1)地方の不動産に投資をするリスク

利回りが高く、お得に見える地方の不動産ですが、そこにはさまざまなリスクがあります。最も大きいのが、空室のリスクです。地方都市は総じて人口が少なく、不動産に対する需要がそこまで高くありません。

そのため、地方都市には空き部屋の不動産が大量に余っており、そこに投資をしてもすぐに入居者を見つけるのは難しいと言えます。また、地方は東京に比べて修繕費や維持費が高い傾向にあります。そのため、表面利回りに比べて、実質利回りがそれほど高くないということもあります。

さらに、これからも地方都市の人口が減少していく事が予想され、それに伴って不動産価格も下がっていくと思われます。

(2)東京の不動産の利回りの理想は3~3.5%

東京の不動産の場合、だいたい3~3.5%ほどの利回りの不動産を選べばよいかと思います。

上記の平均的な利回りに比べて低いですが、空室率を下げることを優先しなければならないためです。利回りが多少低くても空室率が低ければ、家賃収入を定期的に得ることができます。また、同じエリアであっても家賃にばらつきがあります。そのため、同じエリアだからといって、周りと同じ家賃に設定すればよいわけではありません。

不動産の築年数や設備、駅からの距離などの要素から総合的に判断した上で、いくらくらいの家賃が適切なのかを判断するようにしましょう。

4.まとめ

不動産投資の初心者にとって、どの不動産に投資すればよいのかは非常に迷う点です。そのため、ほとんどの人が利回りだけに目を奪われ、できるだけ利回りが高い物件に投資しようと考えます。

しかし、不動産投資に当たって重要なのは安定した収入を得ることです。そのためには、できるだけ空室率が低い不動産を選ぶことを心がけなければいけません。

不動産投資を始めようと思った場合、一発で稼ごうとするよりも、堅実な投資を継続した方が良いという事です。