不動産を売却した際の確定申告はどうやってやるの?不動産売却時の確定

不動産を売却した際の確定申告はどうやってやるの?不動産売却時の確定

不動産を売却して譲渡所得が発生した場合、確定申告をしなければならないことはご存じでしょうか。

ほどんどの人の場合、各種税金は会社が代わりに天引きして支払っているため、自分で確定申告をする機会がなく、具体的な確定申告の方法が分からないという事が多いようです。そこで今回は、不動産の売却を考えているという方のために、確定申告の方法について説明しようと思います。

1.確定申告とは

確定申告とはその年の1月1日から12月31日までの1年間に発生した所得を全て合計し、税務署に届出をして納税をすることです。会社にお勤めの方の場合には、お勤め先で年末調整が行われます。年末調整をされている方は確定申告を行う必要はありません。

しかし、会社から受け取る給与以外の所得がある場合には確定申告が必要となります。そして、不動産の売却によって利益を得た場合には必ず確定申告が必要となります。

もし確定申告をしなければいけないのにも関わらずしなかった場合は、法定納付期限翌日から納付日までの延滞税が発生します。余計な税金を払わなくても良いように、しっかりと期日までに確定申告を行っておきましょう。

ー確定申告が必要な方ー

  • 個人事業主(自営業やフリーランスなど事業所得がある方)
  • 2か所以上の会社から給与をもらっている方
  • 給与の年収が2,000万円を超える方
  • 副業による収入の所得合計が20万円を超える方
  • 資産の売却によって譲渡所得を得た方
  • 保険等の満期金を受け取った方
  • 源泉徴収の猶予等に該当する方(災害減免法適用)
  • 源泉徴収が行われない外国企業から退職金を受け取った方

2.不動産売却に関する確定申告の方法

不動産を売却して行う確定申告には譲渡所得が発生した際の確定申告と譲渡損失が発生した際の確定申告の2種類があります。

(1)譲渡所得が発生した際の確定申告

不動産を売却して譲渡所得が発生した場合、確定申告によって「譲渡所得税」という税金を払わなければいけません。その際には各種の申請書類が必要になります。

まず、税務署から入手できる書類は以下です。

  • 確定申告書
  • 離課税用の確定申告書
  • 譲渡所得の内訳書
  • 譲渡所得の内訳書

また、ご自身で用意する書類は以下です。

  • 不動産購入時の売買契約書
  • 不動産売却時の売買契約書
  • 仲介手数料や印紙税などの領収書

これらの書類はすべて同時に提出しますので、すべて揃っていることをあらかじめ確認しておきましょう。譲渡所得税の金額は「課税譲渡所得×税率」という式で算出します。

ー譲渡所得税の計算―

譲渡所得税がいくらになるか計算するために、まずは譲渡所得を算出します。譲渡所得は下記の算出式を用いて計算します。

不動産を売却した際の確定申告はどうやってやるの?不動産売却時の確定

譲渡価格は、売却価格と固定資産税・都市計画税の精算金額の合計です。取得費は、売却した不動産を取得した時にかかった費用を言います。取得費は購入代金と取得費用の合計から減価償却費を差し引いて計算する実額法と、譲渡価格の5%を取得費とする概算法のいずれかを用いて算出します。

―譲渡所得税の税率ー

譲渡所得税は、売却した不動産を所有していた期間によって税率が異なります。売却を行った年の1月1日時点所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得、5年以下の場合は短期譲渡所得となります。

税率は下記の通りです。

長期譲渡所得(所有期間5年超)20%(所得税15%※ 住民税5%)
短期譲渡所得(所有期間5年以下)39%(所得税30%※ 住民税9%)

※復興特別所得税に該当する期間(平成25年~平成49年/2037年)は長期譲渡所得の所得税率は15.315%、短期譲渡所得の所得税率は30.63%です。

また、もしも売却する不動産が10年以上所有していたものであったり、買い替えのための売却であったりする場合には税額の面で優遇措置が適用されることもあります。

(2)譲渡損失が発生した際の確定申告

不動産を売却したところ損失になることもあります。そのような場合であっても確定申告を行うことをお勧めします。譲渡損失をその年の給与と通算することができることがあるからです。

まず、不動産売却が住居用不動産の売却のために発生した譲渡損失の場合、国税庁から以下の申請書類を手に入れる必要があります。

  • 確定申告書
  • 確定申告書付表
  • 居住用財産の譲渡損失の損益通算と繰越控除の対象となる金額の計算書

また、不動産売却の理由が買い替えのための場合は、以下の種類をご自身で用意する必要があります。

  • 売却する不動産を買い換える不動産の登記事項証明書
  • 売却する不動産を買い換える不動産の売買契約書
  • 住民票

譲渡損失の金額は「売却する不動産の取得原価―売却する不動産の購入時及び売却時の諸経費の合計」という式で算出します。

原則として、算出された譲渡損失がその年の給与から控除されます。ただし、不動産の売却額が住宅ローンの残高よりも低い場合は控除できる金額に上限が設けられますので注意が必要です。

3.まとめ

今回は不動産の売却と確定申告について説明しました。不動産を売却して譲渡所得が発生した時はもちろん、譲渡損失が発生した際も確定申告を行うようにしましょう。所得との通算によって、税金の面でお得になることもあるからです。

手続きが面倒な確定申告ですが、いざという時に困らないよう、この機会にしっかりと仕組みを確認してみてはいかがでしょうか。