税金の支払いで必須!不動産売却の際の減価償却とは?

税金の支払いで必須!不動産売却の際の減価償却とは?

不動産を売却して確定申告を行う場合は減価償却費を計算しなければいけません。しかし、実際は減価償却費について知っているという方は少ないようです。そこで今回は、不動産の減価償却費とはどのような費用でどのように計算すれば良いのか説明していこうと思います。

1.減価償却費とは

減価償却とは不動産の購入価額を築年数に応じて減少させていく手続きです。減価償却が行われるのは建物に対してのみで、土地に対しては適用されません。

土地は件数が経過によって価値は減少しないと考えられていますが、建物は経年劣化によってその価値が目減りすると考えられているからです。減価償却費とはその目減りを定量的に表した金額です。

2.減価償却費の計算方法

次に減価償却費の具体的な計算方法について説明していきます。

減価償却費の計算方法には定額法と定率法の2種類があります。定額法と定率法でどちらを適用するかは基本的に本人が選ぶことが出来ます。

(1)定額法

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定額法では減価償却費を上記の式で算出します。取得原価とは、その不動産を購入するためにかかった費用で、不動産自体の価格に加えて手数料などの付随費用も含みます。

耐用年数とはその不動産を購入してから使用できる年数で、耐用年数分使用した後に残る不動産の価値が残存価値です。耐用年数は資産の種類によって細かく決まっていて国税庁のホームページで調べることが出来ます。残存価額は取得原価の10%などとなっております。

国税庁HP「耐用年数(建物・建物附属設備)」

(2)定率法

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定率法の場合は、上記の式で減価償却費を算出します。定額法に比べて初期の減価償却費が大きく、年数が経つにつれて小さくなるのが特徴です。減価償却累計額とは過去に発生した減価償却費の合計額です。償却率とは毎年何%減価償却するのかを決めた償却率で、国税庁のホームページで確認することが出来ます。

国税庁HP「定額法と定率法による減価償却(平成19年4月1日以後に取得する場合)」

-200%定率法ー

法人が主体として不動産を売却するのであれば不動産の減価償却費を200%定率法という方法で計算していることが多いです。200%定率法では償却率を以下の式で算出します。

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それ以外の部分は通常の定率法と同じです。

3.確定申告との関係

なぜ確定申告のために減価償却費を算出しなければいけないのでしょうか。それは不動産の取得費を求めるためです。

不動産を売却する際の課税譲渡所得は「譲渡価額―取得費―譲渡費用」という式で算出しますが、取得費を求めるためには減価償却費が必要です。取得費は単純に不動産の購入代価ではなく、減価償却後の不動産の価値です。

取得費は不動産の購入代価から減価償却費を差し引くことで算出できます。

4.まとめ

不動産を売却し譲渡所得税を算出する際にはその不動産の減価償却費を算出する必要があります。減価償却費は算出方法が決まっており、そのやり方にそって計算すれば間違えることはありません。

普段は意識することのない不動産の減価償却ですが、いざという時に困らないように前もって計算方法を把握しておくことをおすすめします。