不動産経営には一括借り上げがいいの?その仕組みと注意点について

不動産経営には一括借り上げがいいの?その仕組みと注意点について



不動産を経営している人にとっては身近な単語でもある「家賃保証」

不動産を不動産管理会社が一括で借り上げてくれるため、安定した収入を得たいという人にとっては魅力的な契約のように思えます。

しかし、一括借り上げには本当にメリットしかないのでしょうか。

今回は、そのような不動産の一括借り上げについてそのメリット・デメリットの面から説明していこうと思います。

1.一括借り上げとは

不動産経営には一括借り上げがいいの?その仕組みと注意点について

一括借り上げとは、土地や建物を不動産管理会社がオーナーから借り上げる契約です。

別名で「サブリース契約」とも呼ばれています。そして、不動産管理会社は借り上げた不動産を入居者に貸して家賃を得る方式です。

不動産管理会社が不動産を借り上げてくれているため、契約期間中に入居者がいなかったとしても収入が途絶える事はありません。

2.一括借り上げのメリット・デメリット

(1)メリット

不動産経営には一括借り上げがいいの?その仕組みと注意点について

一括借り上げを選択するメリットとしては以下の2点となります。

・家賃収入が安定化する

・管理を不動産管理会社に任せられる

オーナーが一括借り上げを選ぶ理由として最も大きいのが家賃収入を安定化させることが出来るということが挙げられます。

不動産管理会社が部屋を契約期間中に一括して借りてくれるため、空室率に関係なく毎月まとまった家賃を得ることが出来ます。また、家賃の滞納に関するリスクを未然に防ぐことができます。

不動産の管理を会社に任せられるという点も大きなメリットです。普段仕事をしているオーナーの方でしたら、不動産の管理まではなかなか手が回らないため、管理は会社に任せてしまった方が良いでしょう。

(2)デメリット

不動産経営には一括借り上げがいいの?その仕組みと注意点について

一見、メリットばかりに見える一括借り上げですが、気を付けなければいけない点もあります。

・家賃の減額

・管理会社の倒産

一括借り上げの場合、契約期間は30年や35年と決まっていることが多いですが、家賃が新築時のまま一定という訳ではありません。

一般的に、2年間から10年ごとにその不動産の周囲の家賃状況などを調査し、その調査結果をもとに家賃の改定が行われます。

不動産である以上、築年数が経過すれば設備などは老朽化しますし、周囲に競合物件が建って入居率が下がる事も考えられます。

そのため、はじめの家賃が契約期間中ずっと入るものだとして返済計画を立てていると将来的に返済に困ることも考えられます。

悪質な会社では契約時にはオーナーに家賃改定のことを伝えずに後になってから、勝手に家賃を下げるというケースもあるそうです。不動産賃貸では借主が保護されますが、この場合は管理会社が借主となるため、管理会社に有利になりやすい点に注意しておく必要があります。

最近は、家賃減少による管理会社とのトラブルを避けるために、家賃改定の旨を事前にオーナーに説明しなければ行けなくなりました。

また、管理会社が契約期間中に倒産してしまうこともあります。

管理会社には財政基盤がしっかりしていない中小企業が多いことは事実です。そのため、運が悪ければ、契約していた管理会社が倒産してしまうリスクがあります。

契約を結ぶ前に、家賃や利回りだけに惑わされず、その会社が安定した会社なのかも判断するようにしましょう。

 

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3.まとめ

不動産投資をするにあたって家賃保証は不動産管理会社が不動産を一括で借り上げてくれ、こちらからなにもしなくても入居率に関わりなく一定の家賃を受け取れる魅力的な制度に見えます。

しかし、家賃保証を利用する際には家賃の改定のリスクがあることを忘れてはいけません。会社によっては相場よりもかなり安い家賃に改定されてしまうこともあります。そのため、家賃保証を利用する際には、こちらに不利な条件で契約させられないためにも管理会社を選ぶ必要があります。