不動産の売却にかかる譲渡税とは?

不動産の売却にかかる譲渡税とは?



不動産を売却する際に税金がかかることはご存知でしょうか?

不動産を売却することで得られる収入を譲渡所得といいますが、譲渡所得には仕事による収入にかかる所得税・住民税とは別に譲渡税という税金が課税されます。普段あまり考える必要のない譲渡税ですが、いざ不動産を売却する際にその仕組みを知っていれば、知らない場合に比べて大幅な節税ができることもありえます。

今回は、そのような不動産の売却にかかる譲渡税について詳しく説明していこうと思います。

1.譲渡税

そもそも譲渡税とはどのような税金なのでしょうか。譲渡税について理解するためには譲渡所得について知っている必要があります。

(1)譲渡所得

譲渡所得とは不動産を売却することで得られる収入のことをいいます。より具体的に言うと、不動産を売却して得られる収入から不動産を売却するのにかかった譲渡費用を引いた金額を譲渡所得といいます。また、譲渡費用に合わせて不動産の取得にかかった不随費用も差引きます。

取得費は不動産の実際の購入代金とそれに伴う費用から減価償却費を差引いた金額か譲渡収入額の5%(概算取得費)のうち高い方の金額を用います。購入代価が分からない場合は、後者の概算取得費を用います。

(2)譲渡税

この譲渡所得に課税される所得税と住民税が譲渡税です。

一般的な所得税の場合は、労働による所得や不動産所得などのそれぞれの所得を合計した総所得金額に課税される総合課税の方式が採用されています。また、所得に対して損失が出た分を控除できる損益通算を行うことができます。

しかし、譲渡所得の場合はそれ以外の所得とは分離して課税される分離課税となっております。また、不動産を売却しても利益が残らない場合は譲渡税がかかりません。

2.譲渡税の仕組み

(1)不動産の所有期間によって課税方式が違う

不動産の場合は所有期間が長期か短期かによって課税方式が異なります。保有期間が5年より長い場合を長期譲渡所得、5年以下の場合を短期譲渡所得といいます。短期譲渡所得の場合の方が税率は低くなっております。

(2)譲渡税の税率

不動産の譲渡税の税率は所得税・住民税を合算して計算されます。

不動産の売却にかかる譲渡税とは?

短期譲渡所得の場合、譲渡税の税率は39.63%です。一方で、長期譲渡所得の場合は20.315%です。

ただし、不動産の所有期間が10年を超える場合、税率が譲渡所得6,000万円以下の部分に対して14.21%、それ以上の部分に対しては20.315%となる特例が認められています。

また、譲渡税では特別控除という特例が認められています。

例えば、公共事業のために不動産を売却した場合は5,000万円、自分の住居用の不動産を売却した場合は3,000万円の控除を受けることができます。特別控除にはさまざまな種類がありますので、自分の不動産がそれらに当てはまるのかもう一度確認してみることをおすすめします。

譲渡所得の特別控除一覧

  • 公共事業などのために土地建物を売った場合の5,000万円の特別控除の特例
  • マイホームを売った場合の3,000万円の特別控除の特例
  • 特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合の2,000万円の特別控除の特例
  • 特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合の1,500万円の特別控除の特例
  • 平成21年及び平成22年に取得した国内にある土地を譲渡した場合の1,000万円の特別控除の特例
  • 農地保有の合理化などのために土地を売った場合の800万円の特別控除の特例

※国税庁HP「譲渡所得の特別控除の種類」参照 国税庁HP

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3.まとめ

不動産を売却した際に得られる譲渡所得には譲渡税という税金がかかります。

いくら課税されるのかは、不動産の保有期間や取得費によって細かく決められております。また、場合によっては特別控除という形で税金を節税することができます。

譲渡税は非常に細かくルールが決められているため、そのすべてを把握するのは難しいかと思います。そのため、税理士や税務署職員などの専門家に一度相談してみることをおすすめします。