相続した土地を売却したい!必要な税金は?!

相続した土地を売却したい!必要な税金は?!



もしも土地を相続した場合、その土地の今後住む予定がないのであればその土地を売却してしまうのも一つの手です。確かに、売却すれば土地の固定資産税や維持費の心配がなくなるため、もっともよい方法かと思われます。

ただし、土地を売却するにも、さまざまな税金や費用が必要になります。今回は、相続した土地を売却する際にかかる税金とその節税方法について説明していこうと思います。

1.土地の売却にかかる税金

まず、土地を売却するにはどのような税金がかかるのでしょうか。

(1)印紙税

印紙税とは売買契約書に印紙を貼ることで納めなければならない国税です。土地を売却する際には売買契約書を取り交わす必要がありますが、この契約に印紙税がかかります。その売買契約書に印紙を貼ることで納税ができます。税額は売却額によって変わります。

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(2)譲渡所得課税

譲渡所得課税とは土地の売却益に対してかかる税金で、正確に言えば土地の際の譲渡所得にかかる所得税と住民税のことを指します。ただし、譲渡所得課税は給与所得や事業所得にかかる所得税・住民税とは別枠で扱われます。

譲渡所得は土地の売却額から売却にかかる費用及び土地の取得費を差引くことで計算されます。

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その金額から更に特別控除額を差し引いた金額に譲渡所得税率を掛け合わせることで、譲渡所得税を計算することができます。

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なお、相続した土地の取得費がわからない場合は、取得費を譲渡収入の5%とすることもできます。

また、取得費に関してですが、土地とともに建物を相続した場合は減価償却をしなければなりません。減価償却とは建物の購入から売却までの価額の低下を取得費から差引くことです。減価償却費は下記の算出式より計算することが出来ます。

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減価償却費は「(取得費―残存価額)×償却率÷耐用年数×経過年数」によっても求める事ができます。

2.土地の売却にかかる税金の節税方法

上記のように、相続した土地の売却にはさまざまな税金がかかりますが、それらの税金を方法によっては節税することも可能です。

(1)相続税申告後3年以内の売却で相続税を取得費に加算できる

相続した土地に対して相続税が発生した場合、譲渡所得税も支払えば税金を2重に支払うことになります。そこで、特例によって相続税の申告期日から3年以内に土地を売却した場合、相続税の一部を取得費に加算することが出来ます。これを「相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例」と言います。

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この特例の適用を受けることで、譲渡所得を算出する際の取得費に相続税の一部を加算することが出来る為、譲渡所得を抑えることが可能となります。

取得費加算の特例の適用を受ける場合には、以下の要件を満たしている必要があります。

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また、取得費に加算することができる相続税額は以下の算式から算出された金額となります。

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(2)譲渡所得の特別控除の適用を受ける

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不動産の売却による譲渡所得には特別控除があります。特別控除の適用を受けることで、譲渡所得を抑えることが出来ます。特別控除には何種類か存在しますが、ほとんどが公的な事業に関するものが多く、個人に関するものとしてはマイホーム特例というものがあります。

マイホーム特例は控除額が3,000万円と大きいため、譲渡所得全額が控除されることもあります。しかし、マイホーム特例は土地だけでは使うことができず、建物がなければなりません。また、その建物も住居用でなければなりませんので注意が必要です。

ただし、マイホーム特例は元が住居用で空き家になってから3年間は適用することができますし、住宅を解体してしまっても一定の条件を満たせば適用することができます。

-相続した空き家を売却する場合には「被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例」を利用しましょうー

土地のみではなく、家屋を含む敷地が対象となる特例ですが、相続もしくは遺贈によって取得した不動産が亡くなった方が住んでいた不動産で、亡くなった後は空き家となってしまう不動産に関しては

「被相続人の居住用財産(空き家)を売った時の特例」の適用を受けることで、譲渡所得から最大3,000万円の控除を受けることが出来ます。

まとめ

もしも土地を相続すれば、他の相続者との分割や維持費・固定資産税の支払いなどさまざまな負担が発生します。そこで、相続した土地は売却してしまうのが手っ取り早いかと思います。

しかし、土地を売却するにしてもさまざまな費用や税金が発生します。そのため、土地の売却に関わる税金の種類や仕組み、そして有効な節税方法などをしっかりと把握しておくことで、無駄なお金を払ってしまうことを防ぐことができます。