生前贈与で土地の贈与を受けた場合、贈与税はどれくらい?贈与税計算のための土地の評価方法とは?

生前贈与で土地の贈与を受けた場合、贈与税はどれくらい?贈与税計算のための土地の評価方法とは?

相続対策としても有効と言われている生前贈与。

生前贈与で不動産を贈与したいと考えている方も多いのではないでしょうか?生前贈与を行うと、贈与を受けた方は贈与税が課税される可能性があります。

特に、不動産など高額なものを贈与する場合には、それなりの贈与税が課税されてしまいます。今回は、土地を贈与した際に課税される贈与税を計算するための土地の評価額などをご紹介したいと思います。

1.贈与税の計算方法

贈与税は生きている人同士の間で、財産の無償移転があった場合、財産を受け取った側に課税される税金です。

贈与は、贈与者(財産をあげる方)に「あげる」という意思があり、受贈者(財産を受ける方)に「もらいます」という意思がないと成立しません。

贈与を受けた受贈者には受け取った財産に対して贈与税が課税されます。贈与税は贈与の方法によって2つの考え方があります。

(1)暦年贈与による贈与税

暦年贈与とは、1月1日~12月31日までの1年間に受け取った贈与が110万円を超える場合に贈与税が課税されます。110万円は贈与税の基礎控除額を示し、基礎控除額以内の贈与であれば贈与税は課税されません。下記の算出式を用いて、課税対象となる贈与金額を算出します。

生前贈与で土地の贈与を受けた場合、贈与税はどれくらい?贈与税計算のための土地の評価方法とは?

上記で算出された課税贈与額に税率をかけて贈与税を計算します。

生前贈与で土地の贈与を受けた場合、贈与税はどれくらい?贈与税計算のための土地の評価方法とは?

暦年贈与は一般税率と特例税率の2つの税率があります。

一般税率は、夫婦・兄弟、親子間(子が未成年の場合)が対象となります。一方、特例税率は贈与を受けた年の1月1日の段階で20歳以上の子や孫に対しての贈与が対象となります。

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(2)相続時精算課税制度による贈与

相続時精算課税制度は60歳以上の父母または祖父母から20歳以上の子または孫への財産の贈与で累計2,500万円まで贈与税が課税されないという制度です。

ただし、相続時精算課税という名前の通り、相続が発生した際には相続財産に含まれ、相続税の課税対象となります。

相続時精算課税制度を利用した場合、2,500万円を超えた部分に対しては一律で20%の税率が課税されます。

また、一度、相続時精算課税制度を選択した場合、同一の贈与者からの贈与では暦年贈与(110万円の基礎控除)を受けることは出来ません。

2.贈与を受けた土地の評価

贈与を受けた土地の評価は相続した土地の評価と同じ「相続税評価額」を用いることになっています。土地の相続税評価額は路線価方式もしくは倍率方式によって算出します。

(1)土地の評価方法「路線価方式」

路線価方式とは、道路を基準とした宅地1㎡あたりの標準価格であり、毎年7月に国税庁が発表しています。

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-路線価の見方―

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「960C」という表示は数字部分「960」が1㎡あたりの標準価格で、千円単位となるため、960千円、つまり96万円となります。アルファベット「C」は借地権割合を示しています。

その土地が借地の場合は、路線価図上部の表とアルファベットを照らし合わせ、借地権割合を確認します。また、路線価の数値を囲んでいる図形は、図形の形によって地区を表示しています。

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-補正が必要な土地は計算が複雑―

土地の形はすべて綺麗な形という訳ではありません。形状や条件など土地の状態によって、路線価に補正が必要な場合があります。土地の形状等に合わせた補正は以下の5種類となりますが、数種類を組み合わせて計算することもあります。

・奥行価格補正率

奥行価格補正率は標準的とされる宅地と比較した際に、奥行に長短がある場合に用いられる補正率です。

・奥行長大補正率

奥行長大補正率は、間口部分に対して奥行が長い場合に用いられる補正率です。

・間口狭小補正率

間口狭小補正率は、道路に面した間口が狭い場合に用いられる補正率です。

・がけ地補正率

がけ地補正率は、通常利用することが難しい崖(斜面)がある場合に用いられる補正率です。

・不整形地補正率

不整形地補正率は、いびつな形をした土地に用いられる補正率です。

それぞれの補正率は国税庁のHPより確認することが出来ます。

国税庁HP 各種補正率の付表

(2)倍率方式

倍率方式を用いるケースは、路線価のない土地の場合です。路線価図に倍率地域と表示されている場合には倍率方式によって土地の評価を行います。

生前贈与で土地の贈与を受けた場合、贈与税はどれくらい?贈与税計算のための土地の評価方法とは?

倍率方式の場合には、固定資産税評価額に倍率をかけて計算します。計算方法は極めてシンプルですが、使用する固定資産税評価額は基準年度のものを使用する必要があるため、この点に注意が必要です。

路線価及び倍率は下記をご確認ください。

国税庁HP「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」

3.土地を正確に評価することは難しい

贈与を受けた土地の贈与税を納めるには、土地の評価額を算出する必要がありますが、上記でご紹介したように、土地の評価はほんとうにややこしく、難しいです。

ただしく評価をしないと、無駄に贈与税を支払うことになってしまうかもしれません。そのため、できれば税理士などの専門家にきちんと評価額を算出してもらうことをお勧めします。

4.配偶者への贈与なら2,000万円まで非課税になる!

土地の贈与を配偶者に行う場合、暦年贈与の基礎控除である110万円以外に、一定の要件を満たすことで最大2,000万円まで贈与税が非課税になる特例があります。

贈与税の配偶者控除で2,000万円贈与しても非課税に?

また、先ほどご紹介した「相続時精算課税制度」は20歳以上の子や孫への贈与で利用することが出来ます。土地など不動産の贈与を行う場合には、相続時精算課税制度を利用して贈与を行うことも検討しましょう。

まとめ

生前贈与はうまく活用することで、相続税対策にも有効と言われています。とくに、資産価値の高い不動産などは相続と贈与のどちらが良いかをよく検討し、判断することで課税される税金を抑えることが出来ます。

ただし、土地の評価は非常に複雑なため、土地を含む不動産の生前贈与を検討されている場合には相続や贈与に精通した税理士に相談することをお勧めします。